Agência Senado - 30/01/2017

Dois projetos que regulamentam a multipropriedade serão analisados pela Comissão Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ). Essa denominação é atribuída ao sistema de propriedade compartilhada de bens móveis ou imóveis. Pelo modelo, que vem ganhando espaço no país, cada proprietário se transforma em dono de fração de tempo no qual poderá usar o bem de modo exclusivo e contínuo.

De acordo com essa modalidade, cada comprador usa sua cota de tempo para usufruir da propriedade durante determinado período do mês ou do ano, em rodízio. Usual nos Estados Unidos e na Europa, o modelo também é conhecido como "propriedade fracionada". Normalmente, investindo bem menos do que precisariam para ter o bem apenas para si, os sócios dividem bens de luxo, como imóveis em destinos turísticos exclusivos, iates e aeronaves. O sistema pode incluir bens mais utilitários, como escritórios e máquinas.

Os projetos (PLS 463/2016 e PLS 469/2016) foram apresentados ao final de 2016 pelos senadores Jorge Viana (PT-AC) e Deca (PSDB-PB), respectivamente. As propostas aguardam a escolha de relator na CCJ.

Os autores dos projetos apontam a necessidade de atualizar a legislação nacional para dar amparo jurídico a contratos de compra e uso compartilhado.

“A urgência na obtenção de uma arquitetura jurídica para a multipropriedade é notável diante do fato de que inúmeros brasileiros vêm adquirindo bens em regime de multipropriedade sem o devido respaldo jurídico”, argumenta Viana.

Para Deca, que apresentou o projeto quando no exercício do mandato de senador como suplente de Cássio Cunha Lima (PSDB-PB), o modelo de negócio é ainda incipiente no Brasil sobretudo pela inexistência de um marco legal que regule de maneira clara as relações jurídicas decorrentes.

Unidade periódica

O projeto de Jorge Viana introduz dois capítulos na parte especial do Código Civil (Lei 10.406/2002), um deles destinado a regular a existência de “condomínio multiproprietário imobiliário”. O multiproprietário é definido não como dono de fração do imóvel, mas de uma “unidade periódica de propriedade exclusiva”.

Pelo texto, o condomínio será registrado em cartório, devendo constar do ato a discriminação do imóvel e o fim a que se destinam as unidades periódicas, a individualização de cada uma (nomeação do dono), a correspondente fração ideal, assim como o período certo de tempo (dias, semanas ou meses do ano) durante o qual o bem poderá ser usado por cada condômino.

A convenção que constituir o condomínio será subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.  Esse pacto deve definir a quota e o modo de pagamento das contribuições para as despesas ordinárias e extraordinárias. Por voto da maioria, a administração poderá ser delegada a um síndico contratado.

Ainda pelo texto, será nula cláusula que proibir o condômino de vender seu direito real de propriedade no condomínio ou que condicione essa alienação ao prévio consentimento do usufrutuário.

Bens móveis

Outro capítulo trata do “condomínio multiproprietário em móveis”, com previsão de que se aplicam a essa modalidade, no que couber, as mesmas regras referentes ao “condomínio multiproprietário imobiliário”. Ainda pelo texto, o condômino não responderá por obrigações civis, tributárias e administrativas decorrentes das demais unidades nem por danos causados a terceiros devido ao uso do bem em período que não o seu.

Inquilinato

Um dos artigos do projeto de Viana altera a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) para regular as condições gerais para a locação residencial ou não residencial “por turno de aproveitamento”, que se aplica a unidades de tempo em condomínio multiproprietário imobiliário. Pelo texto, exceto por ressalva formal em contrato, o locatário poderá ceder seu direito de uso a outra pessoa, de modo gratuito ou em troca de qualquer outra prestação ou serviço.

Administração

Em três artigos, o projeto de Deca define o conceito de multipropriedade e sugere regras gerais para regular a relação jurídica de aproveitamento econômico de bem repartido em "unidades fixas de tempo".

Pelo texto, a administração do bem se dará com base em normas fixadas por deliberação da maioria dos proprietários, calculada de acordo com quantidade de unidades fixas de tempo a que cada um tenha direito. O administrador poderá ou não ser titular do bem, e a renúncia à fração ideal somente poderá ser realizada a título gratuito e em favor do administrador, a quem caberá administrar ou vender a fração.